RELAZIONE OSSERVATORIO IMMOBILIARE  

Situazione del mercato (1° SEMESTRE 2011)

Il comparto risente della pesante situazione generale che vede un rallentamento sul fronte degli investimenti delle aziende dovuta alla diminuzione degli ordinativi ed alla stretta creditizia in atto. Ciononostante non si può affermare che il mercato sia fermo. Ci sono richieste e programmi di investimento che però riguardano alcuni settori mentre altri soffrono. Tra gli ultimi il settore produttivo è quello più penalizzato. Rare sono le aziende che nascono, molte, purtroppo quelle in crisi. Diverso è il caso del settore logistico,di quello dei servizi e del comparto alimentare.

Analisi delle dinamiche – perché la situazione è questa?

Per la richiesta di strutture di grandi dimensioni, il settore logistico nella nostra provincia mantiene un buon livello di domanda , forte della vicinanza della Liguria ( particolarmente carente di strutture e con una viabilità sempre più congestionata), che comporta la ricerca di alternative nelle nostre zone. Il problema in questo caso è quello di conciliare il prodotto esistente con le esigenze della richiesta in quanto l’usato raramente ha strutture architettoniche idonee al servizio e spesso presenta difficoltà di manovra per i mezzi di trasporto di grandi dimensioni oggi maggiormente utilizzati, sia sugli assi viari che nella manovra nelle aree degli immobili stessi.

Le altre categorie che richiedono strutture hanno esigenze di immobili di taglio medio piccolo, spesso richiesti in locazione.

Nell’ambito degli immobili a destinazione d’uso commerciale la richiesta mantiene un buona vivacità in particolare perché in questo settore ancor più è difficile reperire immobili adeguati allo scopo sia per le normative che disciplinano il rilascio di licenze per superfici a destinazione alimentare, sia per la presenza di concorrenti già insediati che limita le zone sfruttabili per l’espansione di marchi  nuovi.

Un altro aspetto importante che limita, spesso in modo ingiustificato, l’insediamento di nuove attività, e quello dato dai vincoli urbanistici che determinano la destinazione d’uso di un immobile.

In molti comuni, piani regolatori particolarmente vincolanti e prescrittivi, rendono difficile l’utilizzo di strutture, vincolandole all’uso produttivo (che abbiamo visto incontra grosse difficoltà nella domanda) ed impedendone l’utilizzo commerciale, per il quale strutturalmente e logisticamente l’immobile sarebbe sfruttabile.

Cosa fare per migliorare?

La prima cosa da fare è cercare di sfruttare le occasioni che si presentano spontaneamente, adoperandoci, secondo le nostre possibilità, a rimuovere quegli ostacoli normativi e burocratici che impediscono, senza una valida ragione, l’insediamento di attività.

Poi, cercare di affiancare gli investitori ed i costruttori del settore, indirizzando la realizzazione delle strutture da mettere sul mercato verso il mercato stesso, cercando di convincere l’operatore a sacrificare  magari un po’ di cubatura a beneficio di una maggior fruibilità e duttilità dell’immobile.

Prospettive .

Pensare positivo non è solo un dovere professionale, è anche trarre delle conclusioni ragionevoli dall’analisi, senza farsi condizionare dal momento negativo che l’economia sta vivendo.

Abbiamo parlato di logistica . In questo settore siamo ancora agli albori dell’organizzazione. Se i centri di produzione si sono spostati altrove, spesso fuori Italia, proprio per questo ci sarà sempre più bisogno di strutture, anche di piccole dimensioni, che favoriscano la distribuzione.

Molte aziende, per contenere i costi del personale, stanno delegando ad aziende del settore del trasporto, lo stoccaggio e la consegna dei loro materiali alla rete.

Il ripensamento di una politica commerciale, poi, può far rivivere aree che sono nate per una produzione che non assorbe più la domanda di un tempo.

Quello che stiamo attraversando è un momento di grande cambiamento; un potente terremoto ha scosso il mercato - e non mi riferisco alla crisi del 2008 bensì a qualcosa che è cominciato vent’anni fa e che chiamiamo genericamente globalizzazione -  sta finendo un modo di interpretare il modo di produrre, servire e consumare, ma viviamo ed operiamo in Europa, dove è concentrata la maggior parte della ricchezza del mondo, con milioni di consumatori che sono abituati ad avere tutto ed hanno bisogno di tutto. Il mercato troverà da sé nuovi equilibri, sta a noi interpretare le tendenze e assecondarne le esigenze.

Anche attraverso strumenti come quello che stiamo commentando, che ancorché semplici e perfettibili, ci obbligano a fermarci e pensare al mondo che ci scorre sotto gli occhi ogni giorno e che presi dalle pene quotidiane, spesso non analizziamo con la dovuta attenzione.

Mauro Ravera – luglio 2011