Situazione del mercato – secondo semestre 2014.

L’anno che si è appena chiuso non sarà certo ricordato con piacere dagli operatori del settore immobiliare. I dati provinciali parlano chiaro: l’aumento significativo delle procedure fallimentari in generale è stato alimentato  grandemente dalla chiusura di tante attività del settore dell’edilizia.   Certamente in questo periodo si sono evidenziati i danni provocati dalla crisi negli scorsi anni; sono, come dire, venuti al pettine molti nodi. Ci si chiede se la spietata , durissima selezione intervenuta sia l’atto finale, la conseguenza ultima della crisi stessa o  se questa mieterà ancora altre vittime.

Di certo il mercato non offre grandi spunti per guardare con ottimismo al futuro

Continua l’alternanza di momenti positivi a lunghi periodi di stasi, situazione con la quale, come è stato scritto su queste pagine, dovremo abituarci a convivere ancora per molto.

I prezzi degli immobili commerciali hanno subito generalmente un’importante contrazione, soprattutto riguardo alle strutture usate. La crisi, naturalmente, ha determinato questa situazione,  aggravata però anche dalle nuove normative entrate in vigore negli ultimi anni (antisismico, risparmio energetico, antincendio, amianto) che rendono spesso antieconomico il recupero e il riuso di immobili costruiti anche solo pochi anni fa.

Nella discesa dei prezzi si avvertono però segnali sempre più netti di una certa rigidità manifestata  dai venditori che preferiscono rifiutare proposte giudicate troppo scadenti e attendere tempi migliori per vendere .

Grandi opportunità di investimento vengono dalle vendite giudiziarie che hanno evidenziato la tendenza a partire con basi d’asta molto appetibili al fine di accelerare al massimo i tempi di realizzo.

Anche nel mercato delle locazioni i prezzi tendono a raffreddarsi e si vede una maggiore disponibilità da parte dei proprietari a ridimensionare le richieste pur di percepire un reddito dall’immobile, spinti anche dagli ingenti costi fiscali .

Si cerca di trovare anche formule contrattuali alternative come il rent to buy, diventato ultimamente quasi una moda, visto che è stato normato ( o dovremmo dire che si è tentato di normare) nell’ultima legge di stabilità.

Il tentativo di ricorrere a questo strumento ( peraltro già praticato in forme dagli effetti simili anche prima d’ora e pieno di problemi irrisolti, potenziale creatore di situazioni difficili, specie in ambito fiscale),  da la misura di come si tenti di muovere qualcosa arrampicandosi sugli specchi per trovare soluzioni al vero grande problema, al cuore di tutto: le restrizioni del credito bancario e la conseguente mancanza di denaro.

La sola cosa che veramente può mettere un argine alle difficoltà che stiamo vivendo, è il credito. Il panorama generale non è variato rispetto a quanto già esposto nelle relazioni precedenti, in cui si evidenziava come la banche, da un lato comunicavano la volontà di tornare a finanziare le richieste d’acquisto e dall’altro, alla prova dei fatti, mantenevano invariata la rigidità nel concedere effettivamente i prestiti.

In questi ultimissimi giorni si sono verificati però due eventi, a livello europeo, che possono essere davvero un punto di svolta per il superamento della crisi: l’approvazione, nell’ultimo consiglio della BCE, del piano Draghi di quantitative easing, che prevede l’acquisto massiccio di titoli di stato da parte della BCE e la comunicazione della decisione della Svizzera di non proseguire con la difesa del cambio euro / franco, fino ad oggi realizzata attraverso lo stesso meccanismo di acquisti forzati.

Attraverso il provvedimento di quantitative easing verranno immessi sul mercato almeno 500 miliardi di euro che faranno scendere il prezzo della moneta e (questa è la speranza degli economisti della banca centrale), come conseguenza finale del processo,  faranno tornare l’inflazione. Questo dovrebbe fermare la caduta dei prezzi e far tornare il mercato stabile.

La decisione degli svizzeri, scelta per loro economicamente dolorosa, quindi convinta (ha creato seri problemi alla borsa di Zurigo), dimostra che le possibilità di riuscita dell’operazione BCE vengono considerate alte.

Questi due eventi, il secondo conseguenza del primo e importante in quanto conferma della ritenuta possibilità di riuscita della manovra, produrranno nel medio termine sicuramente effetti.

Per quanto riguarda il settore immobiliare, la maggior liquidità in circolazione e la conseguente svalutazione dell’euro, dovrebbero portare a rivalutare  l’immobile come bene rifugio e, approfittando dei prezzi bassi e delle occasioni sul mercato, incentivare la propensione all’acquisto.

Speriamo che anche gli istituti di credito decidano di “partecipare alla festa” e tornino a finanziare seriamente il settore facendo quello che, in fondo, è il loro mestiere .... E LASCIANDO A NOI IL NOSTRO!

Mauro Ravera – Gennaio 2015